写字楼市场：整体延续理性态势，行业聚集效应趋于明显，活跃度轮换

2019年上半年写字楼租赁市场，核心区板块受部分企业搬迁、区域布点策略及金融政策影响，空置率略有上升，成交相对放缓。四大板块租金窄幅波动，新街口板块租金依然为全市最高。上半年南京活跃度最高的行业依然为金融、房地产建筑、专业服务、TMT四大类，其中金融类受政策影响延续放缓趋势，TMT类客户租赁受惠于创新产业环境引导作用，在南京新兴区域如江宁、雨花逐渐活跃。二季度整层以上大面积的成交主要在新兴板块。

销售市场方面，2019年上半年写字楼成交面积236701平方米，相较去年同期上升18.2%。销售热点由价格高位区域转移至江宁区，受该区域热点盘成交价格影响，截至目前整体写字楼均价约为15219元/平方米，相较于去年同期下降12%。从供应数据来看，2019年上半年南京写字楼市场整体供略大于求，主要受德基世贸壹号、鼓楼创新广场、万科都荟天地等热点盘持续入市的拉动作用影响。

商办土地市场方面，上半年商办土地出让主要以江宁、江北新区等新兴板块为主，商办土地出让地幅数及总出让土地面积相比18年上半年均有所下降。以江宁、江北新区为代表的新兴板块表现突出，南京咸丰以36.5亿元底价拿下江北新区核心区地块，将打造成全国性金融机构区域总部。上半年成交的商办土地中，溢价率较高的地块集中在江宁区、玄武区、江北新区和雨花台区。其中，南京雨花经过27轮报价拍得软件谷G03地块，溢价率高达72%。

戴德梁行南京写字楼部高级助理董事李晓龙表示，2019年上半年南京整体市场延续理性态势，江宁区销售市场表现抢眼。未来三年重点纯租赁甲级写字楼新增供给约72万平方米，热点板块优质项目逐渐聚拢，加速新兴商务区形成。他预计未来整体市场一方面受到整体宏观环境及政策影响，下半年租售市场表现仍然会相对谨慎；另一方面未来南京高品质项目将持续入市，产品逐渐向绿色、科技、人文、共享趋势发展，能够满足客户多元化租赁及投资需求，商务承载力进一步增强。

南京传统核心商务区楼宇迭代升级，将继续稳固核心区地位，量价依然为城市高位；未来新的供给主要集中在新兴商务区，建设步伐加快将促进新兴商务区的崛起；未来高品质物业入市或带动大宗交易市场发展，完善健康楼宇经济闭环，亦伴随去化压力增大。