2020年末南京写字楼市场持续回暖

数据显示，2020年年末，南京优质写字楼市场存量约为189万平方米，四季度没有新增的优质写字楼项目入市。全市平均租金水平保持在4.3元/平方米/日，环比上季度微降0.3%。第四季度总净吸纳量录得14706平方米。四季度市场平均空置率在25.1%左右，环比三季度下降0.8%。

其中，TMT、金融和教育行业的租赁需求较为活跃，尽管受到新冠肺炎疫情的影响，这些行业全年仍相对活跃。四季度，新街口由于空置面积较少，大多数租赁交易面积较小，成交以金融行业的租户为主。河西在本季度出现多个大面积成交，以专业服务、TMT、以及金融为主。

四季度，河西新城等区域陆续有大型房地产和城市基础设施项目开工，其中包括南京金融城三期建设的河西金融中心项目。

此外，58同城计划将其地区总部设在河西南，而华为和阿里巴巴与紫东核心区正式签约。数据也显示，2020年三季度南京全市房地产投资出现了正增长。

2021年，随着瀚瑞中心和南京新鸿基国金中心二期项目的竣工，市场将迎来新增的优质写字楼供应入市。随着未来更多优质商业地产项目以及城市基础设施项目的完工，南京核心CBD将出现更多的商机。年末，瑞安房地产拟收购新街口南京国际金融中心的消息，又一次证明了南京核心商圈的核心资产的吸引力。

2020年伴随着疫情的有效控制及经济逐步回暖，写字楼市场需求先抑后扬，交易量在下半年持续反弹。

“今年的疫情迫使在南京寻租的企业更加理性地选择办公场所，但是市场对高品质项目需求依然不少，定价合理的高品质项目仍然是优质潜在客户的优先选择。后疫情时代，远程办公需求会进一步扩大，业主与客户对办公场所健康和安全会更加重视，智能及绿色建筑楼宇也会逐渐成为甲级写字楼的标配。”戴德梁行高级董事、企业服务部环沪区域主管阳江石表示。

大量优质零售物业计划于2021年入市

2020年四季度，南京零售物业市场迎来了罕见的优质购物中心新增供应高峰期，新增供应达到272000平方米。雨花吾悦广场和龙蟠汇于11月开业，新尧金地广场于12月24日开业，而金茂汇则在12月发布活动为2021年换标升级成金茂览秀城进行预热。加上2020年新开的龙湖南京龙湾天街和江北天街，南京优质零售物业市场总存量达到386万平方米，是2019年末的1.5倍。

新开业的购物中心在局部区域集聚了较多优质品牌，空置率极低，因此全市平均出租率在季度末小幅上升至96.4%，但是受疫情影响和去年同期相比仍略有下降。由于非核心区域内新开业商场租金水平相对较低，优质零售物业市场首层铺位平均租金降低至755.6元/平方米/月，环比下降2.8%。

在有效的防疫措施管控下，南京零售租赁市场需求持续回温，大多数优质商场的客流相对稳定。近年来商圈下沉成为南京优质零售市场的主旋律，2020年新开业的购物中心大都位于城市新兴商圈，有效填补了这些区域大型综合型商业体的空白。随着零售物业市场的变化，传统核心商圈的商场也在四季度相应升级了布局和品牌组合。

有意思的是，四季度也是2020年南京罕见的“首店”开业高峰期。Tims咖啡、另茶、蜜桃花开，巴奴火锅等诸多餐饮品牌，喜燃、Only Write等美妆品牌在四季度进驻南京。许多线上品牌也在积极地拓展线下市场。

展望未来，业内认为，南京优质零售物业市场2021年将继续扩容，预计将有110万平方米优质购物中心计划于2021年入市，其中大部分位于河西和江北新区，占比82.78%。

“最近几年，优质开发商在南京新兴商圈的早期积极布局逐渐收获了回报，未来这些新兴商圈的优质购物中心及其在5G等相关技术的应用，对零售市场线上线下运营的发展都将有积极的推动作用。美妆、餐饮以及一些体验业态的亮眼表现也预示着‘打卡消费’，‘情绪消费’的诉求在如今年轻人的消费市场中越来越重要。”戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨分析说。

戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光告诉记者，2020年在有效疫情控制措施和“四新计划”的刺激下，南京各项经济指标呈现向好态势，写字楼和零售物业市场持续回暖。

2021年是“十四五”的开局之年，南京市委发布了新的 “一号文”继续聚力建设具有全球影响力的创新名城， 将推动创新相关的产业、企业和载体的快速发展，形成对于市场的新一轮支撑。未来南京会有更多的优质写字楼和商业载体入市，无论从硬件品质或者软性服务上，都会给南京商业地产市场带来更多机遇。